Tapu Sicilinin Yanlış Tutulması Nedeniyle Tazminat Davası

Bir taşınmaz satın alınırken vatandaş için en güvenilir belge tapu kaydıdır. Taşınmazın kime ait olduğu, yüzölçümü, niteliği, üzerindeki şerhler ve sınırlamalar öncelikle tapu sicilinden anlaşılır. Bu nedenle kişi, tapuda yazan bilgiye güvenerek taşınmaz satın aldığında veya taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunduğunda, bu sicilin doğru tutulduğunu varsayar.

Ancak uygulamada her zaman böyle olmamaktadır. Tapuda belirli bir yüzölçümüne sahip görünen taşınmazın gerçekte daha küçük olduğu, kadastro güncellemesi sonrasında taşınmaz alanının azaldığı, taşınmazın orman alanında veya kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptal edildiği ya da tapu kaydının sahte belgeye dayalı işlemle oluşturulduğu durumlarla karşılaşılabilmektedir.

Bu tür hallerde, zarar gören kişinin Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayanarak Devlete karşı tazminat davası açması gündeme gelebilir.

TMK m.1007 Neyi Düzenler?

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine göre:

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”

Bu hüküm, tapu siciline duyulan güvenin korunması amacıyla getirilmiştir. Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin açıklığını ve güvenliğini sağlayan resmi sicildir. Bu nedenle sicilin hukuka uygun, doğru ve eksiksiz tutulması Devletin sorumluluğu altındadır.

TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk niteliğindedir. Başka bir ifadeyle, zarar gören kişinin ayrıca tapu memurunun veya kadastro görevlisinin kusurunu ispatlaması gerekmez. Sicilin tutulmasında hatalı, hukuka aykırı bir işlem veya ihmal bulunması, bu işlem veya ihmal nedeniyle zarar doğması ve zarar ile sicilin tutulması arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekir.

Tapu Sicilinin Tutulması Kavramı Sadece Tapu Müdürlüğü İşlemleriyle Sınırlı Değildir

TMK m.1007’de geçen “tapu sicilinin tutulması” kavramı yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan tescil, terkin veya şerh işlemleriyle sınırlı değildir. Tapu kütüğünün oluşmasına dayanak teşkil eden kadastro işlemleri de bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Kadastro tespiti, sınırlandırma, ölçüm, paftaya işleme, alan hesabı ve kadastro tutanağındaki kayıtlar tapu sicilinin oluşum sürecinin bir parçasıdır. Bu nedenle kadastro işlemlerinden kaynaklanan bir hata, sonradan tapu siciline yanlış şekilde yansımışsa ve bu durum tapu malikinin zarara uğramasına yol açmışsa, TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Hangi Durumlarda TMK m.1007’ye Dayalı Tazminat Davası Açılabilir?

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davaları, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle gerçek bir zararın doğduğu hallerde gündeme gelir. Uygulamada özellikle şu durumlarla karşılaşılmaktadır:

Orman Alanında Kalan Taşınmazlarda Tapu Kaydının İptali

Özel mülkiyet statüsündeki bir taşınmaz, geçmişte gerçek veya tüzel kişi adına tapu siciline tescil edilmiş olabilir. Ancak sonradan taşınmazın orman sınırları içerisinde kaldığının tespit edilmesi halinde, bu hususa ilişkin tapu kaydına şerh verilerek Devlet tarafından tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır.

Bu davada tapunun iptaline ve Hazine adına tesciline karar verilmesi halinde, tapu malikinin mülkiyet hakkı sona ermektedir. İşte bu şekilde tapu kaydının bedelsiz olarak iptal edilmesi ve taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının sona ermesi durumunda, taşınmaz malikinin uğradığı zararın TMK m.1007 kapsamında tazmini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kıyı Kenar Çizgisi İçinde Kalan Taşınmazlar

Kıyı kenar çizgisi içinde kalan özel mülkiyet statüsündeki taşınmazlar bakımından da benzer durum söz konusudur. Kişi adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın sonradan kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı tespit edilirse, taşınmaza ilişkin devlet tarafından tapu iptali ve tescili davası açılmaktadır.

Bu durumda da, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı sona ermiş olacağından tapu siciline güvenerek taşınmaz edinen tapu maliki, bu nedenle uğradığı zararın tazminini TMK m.1007 kapsamında talep edebilecektir.

Kadastro, Yüzölçümü ve Teknik Kayıt Hataları

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davalarında uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın tapu sicilinde görünen yüzölçümü ile fiili veya teknik olarak belirlenen gerçek yüzölçümünün birbirinden farklı olmasıdır. Kişi, tapu kaydında yazılı yüzölçümüne güvenerek taşınmazı satın almış; ancak daha sonra yapılan kadastro güncellemesi, teknik inceleme, aplikasyon veya 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi kapsamında yapılan uygulama sonucunda taşınmazın tapuda görünenden daha küçük olduğu anlaşılabilmektedir. İşte böyle durumlarda TMK m.1007 kapsamında tazminat sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Hata, ilk tesis kadastrosu sırasında yapılan ölçüm, sınırlandırma, alan hesabı veya paftaya aktarma işleminden kaynaklanabileceği gibi; kadastro çalışması teknik olarak doğru yapılmış olmasına rağmen doğru hesaplanan yüzölçümünün kadastro tutanağına, tapu kaydına veya sicile esas belgeye yanlış geçirilmesinden de kaynaklanabilir. Bu nedenle yüzölçümü farkına dayalı davalarda “kadastro hatası” kavramı geniş anlamda değerlendirilmelidir. Ölçüm hatası, sınırlandırma hatası, tersimat hatası, planimetre hatası, hesap hatası veya adi yazım hatası farklı teknik görünümler taşısa da, sonuç olarak bu hatalı işlemler, tapu sicilinin oluşumuna veya tutulmasına etki eden bir yanlışlığa sebep olmaktadır.

Örneğin eski yöntemlerle yapılan alan hesabında komşu parselin bir kısmı sehven diğer parsel içinde hesaplanmış olabilir. Başka bir ihtimalde, taşınmazın alanı teknik belgelerde doğru hesaplandığı halde, bu değer tapu kaydına veya kadastro tutanağına yanlış yazılmış olabilir. Yine 22/a uygulaması sonucunda eski kayıtlar ile yeni teknik veriler arasındaki fark ortaya çıkabilir. Bu durumlarda mesele, yalnızca taşınmazın metrekare olarak küçülmesi değil; bu küçülmenin tapu siciline esas kayıtların hatalı oluşturulması, hatalı tutulması veya hatalı aktarılması nedeniyle malikte gerçek bir zarara yol açıp açmadığıdır.

Bu tür davalarda yalnızca eski ve yeni tapu kayıtlarının karşılaştırılması yeterli değildir. İlk tesis kadastrosu, kadastro tutanakları, ölçü krokileri, eski ve yeni paftalar, hesap cetvelleri, 22/a uygulama belgeleri, ortofoto görüntüleri, aplikasyon krokileri ve taşınmazın zemindeki sınırları birlikte incelenmelidir. Teknik hata veya kayıt hatası malikin zarara uğramasına sebebiyet veriyorsa, TMK m.1007 kapsamında Devletin tazminat sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Yüzölçümü farkına dayalı zararın hesabında çoğunlukla eksilen alanın değeri dikkate alınır. Ancak bu hesap yalnızca matematiksel metrekare farkından ibaret değildir. Taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu, kullanım şekli, emsal değerleri, tarımsal gelir potansiyeli ve değerleme tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Sahte Vekâletname veya Sahte Mirasçılık Belgesine Dayalı Tapu İşlemleri

Tapu sicilinin sahte vekâletname, sahte mirasçılık belgesi veya hukuken geçersiz bir belgeye dayanılarak oluşturulması da TMK m.1007 kapsamında tazminat sorumluluğuna yol açabilir.

Bu tür olaylarda ceza hukuku bakımından ayrıca sahtecilik veya dolandırıcılık suçları tartışılabilir. Ancak TMK m.1007’ye dayalı tazminat davası bakımından temel inceleme, sahte veya geçersiz belgeye dayalı tapu işleminin sicilde hukuka aykırı bir kayıt oluşturup oluşturmadığı ve bu kayıt nedeniyle zarar doğup doğmadığıdır.

Yargıtay içtihatlarında, tapu görevlisinin sahte belgeyi fark edip edemeyeceği meselesinden bağımsız olarak, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle Devletin sorumluluğunun gündeme gelebileceği kabul edilmektedir.

Sahte vekâletname veya sahte mirasçılık belgesine dayalı tapu işlemlerinde TMK m.1007’ye dayalı tazminat davasını, hatalı tapu işlemi nedeniyle malvarlığında zarar meydana gelen kişi açabilir. Uygulamada bu kişi çoğu zaman, sahte vekâletnameye dayanılarak taşınmazı satın alan ve daha sonra tapu kaydı iptal edilen alıcıdır. Ancak somut olayda zarar gerçek malikte kalmışsa, tazminat talebi gerçek malik tarafından  ileri sürülebilecektir.

Tapu Kaydında Şerh Bulunması Tazminat Talebini Etkiler mi?

Bazı taşınmazların tapu kaydında orman, kıyı kenar çizgisi sınırlamasına veya 22/a düzenlemesine ilişkin şerh veya beyan bulunmaktadır. Bu durumda, taşınmazı şerhli veya beyanlı şekilde satın alan kişinin sonradan TMK m.1007 kapsamında tazminat isteyip isteyemeyeceği uygulamada tartışmalıdır.

Önceki dönem Yargıtay kararlarında, Devletin kusursuz sorumluluğu daha geniş yorumlanmış ve tapudaki şerhin tazminat talebini mutlak şekilde ortadan kaldırmayacağı kabul edilmiştir. Ancak son dönem kararlarında, taşınmazı tapudaki şerhi görerek satın alan kişinin iyi niyeti, dürüstlük kuralı ve zararla sicilin tutulması arasındaki illiyet bağı ayrıca değerlendirilmektedir.

Her ne kadar Yargıtay son dönem kararlarında bu konuda farklı bir yaklaşım benimsemişse de, kanaatimizce bu yeni görüş TMK m.1007’nin amacıyla tam olarak bağdaşmamaktadır. Zira TMK m. 1007 kapsamında devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Nasıl ki kamulaştırmadan haberdar olan bir kişi kamulaştırılacak taşınmazı satın alacağı zaman ileride kamulaştırma bedelini isteme hakkından vazgeçmiş olmuyor ise bu davalar da aynı şekilde şerh veya beyandan haberdar olsa bile tazminat sistemi hakkından ortadan kalkmamalıdır. Diğer yandan bir taşınmazı satın alırken kül halinde yani bütün hak ve borçlarıyla devralınmaktadır. Bu sebeple taşınmazı şerh/beyan konulmuş şekilde devralan yeni malikin uğranılan zarara ilişkin dava hakkını da devraldığı kabul edilmelidir.

Her ne kadar Yargıtay’ın yeni görüşünü TMK m.1007'nin özüne uygun bulmasak da dava açmadan önce tapu kaydında şerh bulunup bulunmadığı, şerhin içeriği, şerhin satın alma tarihinden önce mi sonra mı işlendiği ve alıcının bu şerhi bilerek taşınmazı edinip edinmediğinin incelenmesi bu görüşe göre önem taşımaktadır.

Zararın Hesaplanması

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davalarında hüküm altına alınacak bedel, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle malikin malvarlığında meydana gelen gerçek zarara göre belirlenir.

Zarar hesabı yapılırken taşınmazın niteliği belirlenmelidir. Hesaplamada yöntem olarak ise, taşınmaz arsa niteliğindeyse emsal satış karşılaştırması yöntemi, arazi niteliğindeyse gelir yöntemi uygulanmalıdır.

Yüzölçümü hatasına dayalı davalarda zarar çoğunlukla eksilen alanın değeri üzerinden hesaplanır. Yani zarar hesabında yalnızca matematiksel metrekare farkı dikkate alınmaz. Örneğin tapu kaydında daha büyük görünen taşınmazın, kadastro güncellemesi veya teknik inceleme sonucu daha küçük olduğu anlaşılırsa, eksilen metrekare yönünden değerleme yapılır. Emsal satış karşılaştırması yöntemine göre taşınmazın konumu, imar durumu, niteliği, kullanım şekli, yola cephe durumu, çevredeki benzer taşınmazların satış bedelleri ve değerleme tarihi birlikte değerlendirilmelidir. Gelir yöntemine göre ise taşınmazın tarımsal veya ekonomik kullanımından elde edilebilecek gelir, gelir potansiyeli, verimlilik durumu ve değerleme tarihi dikkate alınmalıdır.

Belirsiz Alacak Davası Açılabilir mi?

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davalarında zarar miktarı çoğu zaman dava açılırken tam ve kesin olarak belirlenemez. Taşınmazın değeri, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda ortaya çıkar.

Bu nedenle şartları varsa, TMK m.1007’ye dayalı tazminat davasının belirsiz alacak davası olarak açılması mümkündür. Belirsiz alacak davası, özellikle taşınmaz değerinin ve gerçek zararın bilirkişi incelemesiyle belirlenebileceği durumlarda önem taşır.

Dava türünün doğru belirlenmesi; harç, talep artırımı, zamanaşımı ve usuli kazanılmış hak bakımından önemlidir.

Zamanaşımı

TMK m.1007’de özel bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Bu nedenle genel 10 yıllık zamanaşımı  uygulanmaktadır.

Tapu iptal kararına dayalı tazminat davalarında zamanaşımı başlangıcı çoğunlukla tapu iptal kararının kesinleşme tarihi üzerinden değerlendirilir. Kadastro güncellemesi, yüzölçümü düzeltmesi veya başka bir sicil hatası söz konusuysa, zamanaşımının başlangıcı zararın hangi işlemle doğduğu ve hangi tarihte kesinleştiği dikkate alınarak belirlenir.

Bu nedenle dava açılmadan önce yalnızca tapu kaydına değil, tapu iptal kararına, kesinleşme şerhine, kadastro düzeltme belgelerine, 22/a uygulama tutanaklarına ve idari yazışmalara da bakılmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise TMK m.1007 gereğince tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı, doğrudan kanun hükmünden kaynaklanmaktadır.

Dava Harcı ve Yargılama Giderleri

TMK m.1007’ye dayalı tazminat davaları nispi harca tabidir. Talep edilen tazminat miktarı üzerinden harcı hesaplanmaktadır. Dava belirsiz alacak davası olarak açılmışsa, dava açılışında geçici bir değer üzerinden harç yatırılır; tazminat miktarı bilirkişi incelemesi ve diğer delillerle belirlendikten sonra, eksik harç belirlenen gerçek dava değeri üzerinden tamamlanır. Yine dava  sonunda hükmedilecek karşı vekalet ücreti de nispi olarak belirlenmektedir. Yani harç hesaplamasında olduğu gibi belirlenen tazminat miktarı üzerinden hesaplama yapılmak suretiyle karşı vekalet ücreti belirlenecektir.

Sonuç

TMK m.1007, tapu siciline duyulan güvenin korunması bakımından önemli bir tazminat yoludur. Tapu sicilinin hatalı tutulması, kadastro hatası, yüzölçümü farkı, 22/a uygulaması sonrası alan azalması, orman veya kıyı kenar çizgisi nedeniyle tapu kaydının iptali ya da sahte belgeye dayalı tapu işlemleri nedeniyle zarar doğması halinde Devletin tazminat sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Ancak bu davalarda tapu kaydının niteliği, zararın doğup doğmadığı, zararın tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, tapudaki şerhler, alıcının durumu, zamanaşımı, değerleme tarihi ve dava türü dosya özelinde incelenmelidir.

Bu nedenle TMK m.1007’ye dayalı tazminat davası açılmadan önce taşınmaza ilişkin tüm kayıtlar dikkatlice incelenmeli ve hukuki değerlendirilmesi yapıldıktan sonra dava yoluna başvurulmalıdır.