Taşınmazınızda Kamulaştırmasız El Atma Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Bir taşınmaz tapuda kişi adına kayıtlı olmasına rağmen, kamu hizmetinin yürütülmesi amacıyla idare tarafından fiilen kullanılamaz hale getirilmiş veya mülkiyet hakkını sınırlayan hukuki tasarruflara konu edilmiş olabilir. Taşınmazın yol olarak kullanılması, park veya yeşil alan haline getirilmesi, üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi, üzerine trafo ya da altyapı tesisi yapılması veya uygulama imar planında okul, yol, park, sağlık tesisi, belediye hizmet alanı gibi kamu hizmetlerine ayrılması bu kapsamda değerlendirilmesi gereken durumlardır.

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmaza usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapmadan müdahale etmesi halinde gündeme gelir. Bu müdahale bazen taşınmazın fiilen kullanılması şeklinde ortaya çıkar. Bazı durumlarda ise taşınmaza fiziksel olarak müdahale edilmemiş olsa bile, imar planı nedeniyle malik taşınmazından uzun süre  yararlanamaz hale gelebilir.

Yargıtay kararlarında da kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki taşınmazı kamulaştırma yapmadan kamu hizmetine tahsis etmesi veya malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânını ortadan kaldıracak şekilde müdahalede bulunması çerçevesinde değerlendirilmektedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 31.01.2024 tarihli, 2022/5-56 E., 2024/36 K. sayılı kararında da uzun yıllar imar planı nedeniyle tasarruf imkânı kısıtlanan taşınmazlar bakımından kamulaştırmasız el atma olgusunun oluşabileceği belirtilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Hangi Şekillerde Görülebilir?

Kamulaştırmasız el atma uygulamada temel olarak iki şekilde ortaya çıkar: fiili el atma ve hukuki el atma.

Fiili el atma, idarenin taşınmazı doğrudan kullanması, taşınmaz üzerinde kalıcı nitelikte bir kamu hizmeti oluşturmasıdır. Taşınmazın tamamından veya bir kısmından yol geçirilmesi, park olarak düzenlenmesi, üzerine kamu tesisi kurulması, altyapı hattı geçirilmesi, trafo yapılması veya taşınmaz üzerinde kamu binası yapılması bu duruma örnek gösterilebilir.

Hukuki el atma ise taşınmaza fiilen müdahale edilmemesine rağmen, uygulama imar planında taşınmazın kamu hizmetine veya resmî kurum alanına ayrılması nedeniyle malikin taşınmazı kullanma, yapı yapma veya ekonomik olarak değerlendirme imkânının uzun süre kısıtlanması halinde gündeme gelebilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Her imar kısıtlaması otomatik olarak hukuki el atma anlamına gelmez. Planın niteliği, taşınmazın hangi fonksiyona ayrıldığı, bu kısıtlamanın ne kadar süredir devam ettiği, taşınmazdan yararlanma imkânının ne ölçüde etkilendiği ve idarenin kamulaştırma veya plan değişikliği yönünde işlem yapıp yapmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmazın Yol Olarak Kullanılması

Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, özel mülkiyetteki taşınmazın tamamının veya bir kısmının yol olarak kullanılmasıdır.

Taşınmazın içinden asfalt yol geçirilmiş, yol genişletmesi yapılmış, kaldırım veya yol kenarı düzenlemesi nedeniyle taşınmazın bir bölümü fiilen kamu kullanımına alınmış olabilir. Malik bu kısmı artık kullanamıyor, kapatamıyor veya taşınmazdan önceki şekilde yararlanamıyorsa, kamulaştırmasız el atma ihtimali değerlendirilmelidir.

Taşınmazın Park, Yeşil Alan veya Çocuk Oyun Alanı Yapılması

Bir taşınmaz tapuda özel mülkiyette görünmesine rağmen fiilen park, yeşil alan, çocuk oyun alanı veya dinlenme alanı olarak yapıldığı durumda, fiili el atma ihtimali gündeme gelebilir.

Taşınmaz Üzerinden Enerji Hattı Geçmesi, Direk veya Trafo Bulunması

Taşınmaz üzerinde elektrik direği, enerji nakil hattı, trafo veya benzeri tesislerin bulunması da mülkiyet hakkını sınırlayabilir.

Bu tür müdahalelerde taşınmazın tamamı kamu hizmetine alınmış olmayabilir. Ancak direk, trafo veya enerji hattı nedeniyle taşınmazın belirli bir kısmı kullanılamaz hale gelebilir. Bazı durumlarda yapılaşma imkânı sınırlanabilir veya taşınmazın ekonomik değeri etkilenebilir.

Enerji nakil hattı, direk veya trafo bulunan taşınmazlarda değerlendirme ayrıca yapılmalıdır. Bu tür durumlarda müdahalenin taşınmazın tamamını mı yoksa belirli bir kısmını mı etkilediği, tapuda ilgili kurum lehine usulüne uygun irtifak hakkı bulunup bulunmadığı ve daha önce bedel ödenip ödenmediği özellikle incelenmelidir.

Bu soruların cevabı, olayın kamulaştırmasız el atma mı, irtifak hakkı bedeli veya değer kaybı talebi mi, yoksa daha önce tamamlanmış bir kamulaştırma veya irtifak işlemine mi dayandığını belirlemek bakımından önemlidir.

Dere, Kanal, Menfez veya Altyapı Çalışmaları

Bazı taşınmazlar dere ıslahı, kanal, menfez, yağmur suyu hattı, içme suyu hattı, kanalizasyon hattı veya benzeri altyapı çalışmaları nedeniyle etkilenir.

Taşınmazdan dere ıslah kanalı geçirilmiş, arazinin bir kısmı beton kanal veya menfez nedeniyle kullanılamaz hale gelmiş ya da taşınmazın içinden altyapı hattı geçirilmiş olabilir. Bu müdahaleler bazen taşınmazın küçük bir bölümünü etkiler; ancak bazı durumlarda kalan alanın kullanımını da zorlaştırabilir.

Bu tür durumlarda müdahalenin hangi kamu kurumu tarafından yapıldığı, taşınmazın kullanımını ne ölçüde etkilediği, kamulaştırma veya usulüne uygun irtifak hakkı tesisi bulunup bulunmadığı ve malike herhangi bir bedel ödenip ödenmediği ayrıca incelenmelidir.

Taşınmazın Kamu Binası veya Kamu Tesisi İçinde Kalması

Bazı durumlarda taşınmazın tamamı veya bir kısmı okul, sağlık tesisi, spor alanı, belediye hizmet binası, resmî kurum alanı veya başka bir kamu tesisi içinde kalabilir.

Malik tapu kayıtlarında hâlâ taşınmaz sahibi olarak görünebilir. Ancak taşınmaz fiilen kamu hizmeti için kullanılıyorsa, malik taşınmazdan gerçek anlamda yararlanamayabilir.

Hukuki El Atma: Taşınmazın Uygulama İmar Planında Kamu Hizmet Alanında Kalması

Kamulaştırmasız el atma her zaman taşınmaza fiilen müdahale edilmesiyle ortaya çıkmaz. Bazı durumlarda taşınmaz üzerinde yol, park, bina veya altyapı tesisi bulunmaz. Ancak taşınmazın uygulama imar planı incelendiğinde, taşınmazın kamu hizmetine veya resmî kurum alanına ayrıldığı görülebilir.

Örneğin taşınmaz uygulama imar planında yol, park, yeşil alan, okul alanı, sağlık tesisi alanı, belediye hizmet alanı, sosyal donatı alanı veya resmî kurum alanı olarak görünebilir.

Bu durumda malik taşınmazını fiilen kullanıyor gibi görünse bile, yapı ruhsatı alamaz, taşınmazı ekonomik olarak değerlendiremez; taşınmazın alıcı bulması zorlaşabilir veya satış değeri imar kısıtlaması nedeniyle ciddi şekilde düşebilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesi kapsamında, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından idarenin 5 yıl içinde içinde imar programı, imar uygulaması, kamulaştırma veya mülkiyet hakkını kullanmaya engel olan kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yönünden işlem yapması gerekmektedir. İşte bu 5 yıllık süre içinde idarenin gerekli işlemleri yapmaması durumunda hukuki el atma gündeme gelmektedir.

Ancak her imar planı kısıtlaması kendiliğinden hukuki el atma oluşturmaz. Taşınmazın hangi planda, hangi fonksiyonda kaldığı; uygulama imar planının yürürlük tarihi; kısıtlamanın süresi; taşınmazın mevcut kullanım durumu ve idarenin işlem yapıp yapmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Nasıl Tespit Edilir?

Fiili el atma, taşınmaz üzerinde idare tarafından gerçekleştirilen fiziksel müdahalelerle anlaşılır. Taşınmaz üzerine yol yapılması, enerji hattı geçirilmesi, trafo kurulması, park yapılması, okul veya kamu binası inşa edilmesi, altyapı tesisi kurulması gibi durumlar fiili el atma ihtimali doğurabilir.

Bu tür durumlarda taşınmazın yerinde incelenmesi, mevcut durumunun fotoğraflanması, uydu görüntülerinin değerlendirilmesi ve idare tarafından gerçekleştirilen işlemlerin türünün araştırılması önemlidir.

Özellikle taşınmaz hakkında daha önce kamulaştırma kararı alınıp alınmadığı, kamulaştırma bedeli ödenip ödenmediği, idare lehine irtifak hakkı tesis edilip edilmediği, imar uygulaması veya parselasyon işlemi yapılıp yapılmadığı, düzenleme ortaklık payı ya da terk işlemi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Hukuki el atma ise taşınmaz üzerinde görülen fiziksel bir yapıdan ziyade, taşınmazın imar durumundan ve plan fonksiyonundan anlaşılır. Bu nedenle hukuki el atma değerlendirmesinde tapu kaydı kadar imar durumu, uygulama imar planı, plan notları ve belediye kayıtları da önemlidir.

Taşınmaz tapuda malik adına kayıtlı olmasına rağmen yapı yapmak istendiğinde ruhsat alınamıyorsa, taşınmaz uzun süredir kamu hizmet alanında görünmesine rağmen idare kamulaştırma yapmıyorsa ve malik taşınmazdan ekonomik olarak yararlanamıyorsa, hukuki el atma ihtimali gündeme gelebilir.

Ancak bu sonuca varılmadan önce planın niteliği, yürürlük tarihi, taşınmazın kullanımını ne ölçüde sınırladığı ve idarenin kamulaştırma ya da plan değişikliği yönünden işlem yapıp yapmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınmazını Kontrol Etmek İsteyen Malik Nelere Bakmalıdır?

Kamulaştırmasız el atma ihtimalini ilk aşamada değerlendirmek isteyen malik, taşınmazın fiili durumu ile imar durumunu ayrı ayrı kontrol etmelidir.

Fiili el atma bakımından öncelikle taşınmaz üzerinde yol, park, yeşil alan, kamu binası, enerji hattı, trafo, dere ıslahı, kanal veya benzeri bir kamu kullanımı bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Böyle bir kullanım varsa, taşınmaz hakkında daha önce kamulaştırma işlemi yapılıp yapılmadığı, bedel ödenip ödenmediği veya idare lehine irtifak hakkı kurulup kurulmadığı araştırılmalıdır.

Hukuki el atma bakımından ise taşınmazın güncel imar durumu sorgulanmalıdır. Taşınmaz uygulama imar planında yol, park, okul, sağlık tesisi, belediye hizmet alanı, sosyal donatı alanı veya benzeri bir kamu hizmet alanında kalıyorsa, bu planın ne zaman kesinleştiği ve taşınmazın ne kadar süredir bu durumda olduğu önem taşır.

Bu ilk kontroller, taşınmazda kamulaştırmasız el atma ihtimali bulunup bulunmadığı konusunda fikir verebilir. Ancak yalnızca bu bilgilerle kesin sonuca varılması doğru değildir. Kamulaştırma işlemi, irtifak kaydı, imar planı geçmişi ve idarenin önceki işlemleri birlikte değerlendirilmeden dava açılıp açılamayacağı belirlenemez.

Her Kamu Kullanımı Kamulaştırmasız El Atma Sayılır mı?

Hayır. Bir taşınmazın yol, park, yeşil alan, okul alanı, sağlık tesisi, trafo, teknik altyapı veya başka bir kamu hizmeti için kullanılıyor olması, tek başına kamulaştırmasız el atma bulunduğu anlamına gelmez.

Özellikle imar uygulaması yapılan alanlarda, bazı kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payı, terk, kamulaştırma, irtifak hakkı veya benzeri hukuki işlemlerle kamuya kazandırılmış olabilir. Bu nedenle taşınmaz üzerinde kamu kullanımına benzer bir durum görülmesi yalnızca ilk işarettir. Kesin değerlendirme için bu kullanımın hangi işleme dayandığı ayrıca incelenmelidir.

Örneğin taşınmazın bir kısmının yol veya park olarak kullanılması, ilk bakışta fiili el atma ihtimali doğurabilir. Ancak bu alan daha önce imar uygulamasıyla DOP kapsamında kamuya ayrılmış, malik tarafından terk edilmiş, kamulaştırılmış veya bedeli ödenmiş olabilir.

Aynı şekilde enerji hattı, trafo veya altyapı tesisleri bakımından tapuda irtifak hakkı kurulmuş ya da daha önce bedel ödenmiş olabilir. Bu durumda uyuşmazlığın niteliği kamulaştırmasız el atma davasından farklı şekilde değerlendirilebilir.

Bu nedenle kamulaştırmasız el atma değerlendirmesinde yalnızca taşınmazın mevcut kullanımına bakmak yeterli değildir. Taşınmazın tapu kaydı, imar uygulaması geçmişi, varsa terk veya kamulaştırma işlemleri, irtifak kayıtları ve idarenin işlem geçmişi birlikte incelenmelidir.

Kamulaştırmasız el atma sonucuna varılabilmesi için, taşınmazdaki kamu kullanımının kamulaştırma, terk, düzenleme ortaklık payı, irtifak hakkı veya geçerli başka bir hukuki işleme dayanmaması gerekir. Böyle bir işlem varsa, bu defa kamulaştırmasız el atma yerine işlemin hukuka uygunluğu, bedel ödenip ödenmediği veya taşınmazda değer kaybı oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Taşınmazda kamulaştırmasız el atma ihtimali en çok iki durumda gündeme gelir.

Birincisi, taşınmazın tamamının veya bir kısmının fiilen kamu hizmeti için kullanılmasıdır. Yol, park, yeşil alan, enerji hattı, trafo, altyapı tesisi, dere düzenlemesi veya kamu binası kullanımı bu kapsamda değerlendirilebilir.

İkincisi, taşınmaza fiilen müdahale edilmemiş olsa bile, uygulama imar planı ile taşınmazın kamu hizmet alanında bırakılması ve malikin taşınmazdan yararlanma imkânının uzun süre ciddi biçimde sınırlanmasıdır. Bu durum hukuki el atma olarak değerlendirilebilir.

Önemli olan, taşınmazında böyle bir fiili kullanım veya imar kısıtlaması bulunup bulunmadığını tespit etmektir. Ancak bu tespit, yalnızca taşınmazın mevcut görüntüsüne bakılarak yapılamaz. Taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, kamulaştırma geçmişi, parselasyon işlemleri, DOP veya terk kayıtları, irtifak bilgileri ve fiili kullanım durumu birlikte incelenmelidir. Bu değerlendirme yapıldıktan sonra dava yoluna başvurulup başvurulamayacağı belirlenmelidir. Kamulaştırmasız el atma kavramı, dava türleri ve tazminat talepleri hakkında daha genel bilgi için “Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Genel Hatlarıyla Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davaları” başlıklı yazımızdan faydalanabilirsiniz.

Her somut taşınmaz kendi hukuki ve fiili durumu içinde ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle kamulaştırmasız el atma ihtimali bulunan taşınmazlarda, dava açılmadan önce taşınmazın belge ve kayıtları üzerinden ayrıntılı hukuki inceleme yapılması gerekir.