Kira Bedeli Ne Zaman ve Nasıl Yeniden Belirlenir? Kira Tespit Davası Rehberi

Kira bedelinin tespiti davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri uyarınca mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır.

Kira tespit davasında mahkemeden belirli bir kira dönemi için geçerli olacak aylık veya yıllık kira bedelinin belirlenmesi istenir. Bu dava bir alacak davası değildir. Mahkeme geçmiş kira farklarının tahsiline değil, ilgili dönemde geçerli kira bedelinin ne olduğuna karar verir. Kira bedelinin tespiti davası, klasik anlamda bir alacak veya eda davası değil; kira sözleşmesindeki bedel unsurunu mahkeme kararıyla yeniden belirleyen, kendine özgü ve inşai davalara yakın nitelikte bir tespit davasıdır. Bu durum, mahkeme tarafından verilecek hükmün icrası konusunda önem arz etmektedir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Açık alan, taşınır veya ürün kirası niteliğindeki ilişkilerde TBK’nin 344 ve 345. maddelerine dayanan kira tespit davası uygulanmaz. Karma nitelikteki kiralarda sözleşmenin baskın amacı ve kiralananın fiilî kullanım biçimi esas alınır.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira tespit davasını kiraya veren veya kiracı açar. Kiraya verenin mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez; kira sözleşmesinin tarafı olması yeterlidir. Ancak malik de mülkiyet hakkına ve kira ilişkisinden doğan hukuki menfaatine dayanarak dava açma hakkına haizdir.

Kiralanan sonradan devredilmişse yeni malik, TBK’nin 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olacağından kira bedelinin tespitini isteyebilecektir.

Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı bakımından dava açar. Kiralananın tamamı için sonuç doğuran bir karar isteniyorsa bütün paydaşların davaya katılması veya katılmayanların onayının alınması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde, özellikle miras ortaklığında, mirasçılar birlikte hareket eder; diğer mirasçıların onayı bulunmuyorsa terekeye temsilci atanması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E. 2025/987, K. 2025/4280 sayılı 24.09.2025 tarihli kararında tek bir mirasçının diğer mirasçıların katılımı veya tereke temsilcisi bulunmadan bütün tereke adına dava açamayacağı belirtilmiştir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Evet. TBK’nin 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılır. Ancak beş yıl dolmadan mahkemenin uygulayacağı yöntem farklıdır.

Kira Dönemi	Uygulanacak Yöntem
İlk beş kira yılı içinde geçerli bir artış hükmü varsa	Sözleşmedeki artış hükmü uygulanır; artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez.
İlk beş kira yılı içinde artış hükmü yoksa	Hâkim; kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşmayan bir bedel belirler. (TBK m. 344/2)
Beş yılın tamamlanmasından sonraki kira döneminde	TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. TÜFE bu aşamada üst sınır değil, değerlendirme ölçütüdür.

Dolayısıyla ilk beş yıl içinde serbest piyasa veya emsal kira bedellerine dayanılarak TBK m. 344/3 kapsamında rayiç kira belirlenmez. Taraflar arasında bir anlaşma yoksa taraflar, dava açmak suretiyle TBK m. 344/2 kapsamında kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.

Buna karşılık, dava beş yıllık sürenin dolmasından önce açılmış olsa bile, mahkeme yalnızca beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra başlayacak kira dönemi için emsal ve rayiç değerlere göre kira bedelini belirleyebilir. Burada esas alınan husus, tespiti istenen kira döneminin beş yıllık sürenin bitiminden sonraki bir döneme denk gelmesidir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E. 2017/6958, K. 2019/3016 sayılı kararında, dava tarihinde beş yıllık süre dolmamış olmakla birlikte yargılama sırasında altıncı kira dönemi başlamışsa davacıya talebini bu döneme yöneltip yöneltmediğinin sorulması gerektiği kabul edilmiştir. Bu karar, koşulları yargılama sırasında oluşan ilk rayiç tespit dönemine ilişkindir. Buna karşılık dava dilekçesinde yer almayan sonraki kira dönemleri ıslah yoluyla mevcut davaya eklenemez.,

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira dönemleri esas alınarak hesaplanır. Takvim yılı veya taşınmazın satın alındığı tarih esas alınmaz.

Örneğin sözleşme 15 Eylül 2021 tarihinde başlamışsa:

• Birinci kira yılı: 15.09.2021–14.09.2022

• İkinci kira yılı: 15.09.2022–14.09.2023

• Üçüncü kira yılı: 15.09.2023–14.09.2024

• Dördüncü kira yılı: 15.09.2024–14.09.2025

• Beşinci kira yılı: 15.09.2025–14.09.2026

• Emsal incelemesine dayalı tespitin yapılacağı ilk dönem: 15.09.2026 tarihinde başlayan altıncı kira yılıdır.

• 
  

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2014/4518, K. 2015/27 sayılı 12.01.2015 tarihli kararında, sözleşmenin bir yıllık kira dönemi ile bunu izleyen dört yenileme yılı esas alınmak suretiyle toplam beş yıllık süre üzerinden yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Tarafların sonradan yeni bir sözleşme veya protokol imzalaması beş yıllık süreyi otomatik olarak yeniden başlatmaz. Yargıtay’ın güncel yaklaşımına göre yeni sözleşme veya protokolde kararlaştırılan bedelin imza tarihinde serbest piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerekmektedir. Yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin imza tarihinde emsal ve rayiç kira bedellerini yansıttığı belirlenirse bu bedel sonraki kira dönemlerine esas alınır ve yeni beş yıllık dönem içinde TBK m. 344’ün ilk iki fıkrası uygulanır. Bedelin yalnızca önceki sözleşmenin devamı niteliğinde artırıldığı ve emsal ile rayiç kira bedellerinin altında kaldığı anlaşılırsa, yenileme sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmeden itibaren geçen süre gözetilerek TBK m. 344/3 kapsamında kira bedeli belirlenir. Bu değerlendirme Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli, E. 2025/3450, K. 2026/1141 sayılı kararında benimsenmiştir.

Mahkeme Kira Bedelini Hangi Ölçütlere Göre Belirler?

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme şu dört ölçütü birlikte değerlendirir:

1. TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı,

2. Kiralananın fiziksel ve hukuki durumu,

3. Emsal kira bedelleri,

4. Hakkaniyet.

   
   

Bu dönemde TÜFE oranı üst sınır değildir. Mahkeme, TÜFE oranıyla bağlı kalmadan kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütlerinin birlikte değerlendirilmesi sonucunda ulaşılan kira bedelini belirler.

Kiraya veren tarafından açılan davada belirlenen kira bedeli, son ödenen kira bedeline TÜFE’nin on iki aylık ortalaması uygulanarak bulunan bedelden ve kiracının kabul ederek ödediği bedelden düşük olamaz.

Bu yöntem, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarihli, E. 2022/5205, K. 2022/6879 sayılı kararında ayrıntılı biçimde açıklanmıştır.

Emsal Kira Bedeli Ne Anlama Gelir?

Emsal kira bedeli; aynı veya yakın bölgede bulunan, benzer nitelikteki taşınmazlar için hedef kira dönemine yakın tarihlerde tarafların fiilen kabul ettiği kira bedelidir.

Bir taşınmazın emsal sayılması için özellikle şu özellikler karşılaştırılır:

• Konum, ulaşım ve çevre özellikleri,

• Kullanım amacı,

• Brüt ve net yüzölçümü,

• Bina ve bağımsız bölüm yaşı,

• Kat, cephe, görünürlük ve erişim,

• Tadilat ve donanım seviyesi,

• Otopark, depo, bahçe ve ortak alan imkânları,

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,

• Bedelin brüt veya net olması,

• KDV, stopaj, aidat ve yan giderlerin bedele dâhil olup olmaması.

  
  

İnternet ilanlarında yer alan talep fiyatları tek başına emsal kira bedeli değildir. İlan, malikin istediği bedeli gösterir; o bedelden sözleşme kurulduğunu kanıtlamaz. İlanlar ancak fiilen kurulmuş kira sözleşmeleri ve diğer verilerle birlikte yardımcı delil olarak değerlendirilir. Bu sebeple tarafların emsal kira sözleşmeleri sunmaları önemlidir. Ancak taraflar sunmasa dahi bilirkişi heyeti tarafından da emsal araştırması yapılmaktadır.

Mahkeme ve bilirkişi, tarafların sunduğu emsal sözleşmeleri tek tek incelemeli; her emsalin neden uygun veya uygun olmadığını somut olarak açıklamalıdır. Yargıtay’ın 3. Hukuk Dairesi E. 2025/3101 K. 2025/4808 sayılı 14.10.2025 tarihli kararında karşılaştırma unsurlarını açıklamayan bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı kabul edilmiştir.

Eski Kiracı İndirimi Nasıl Değerlendirilir?

Bilirkişi tarafından öncelikle taşınmazın, tespiti istenen kira döneminin başlangıcında boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt kira bedeli belirlenmelidir. Hâkim daha sonra bu bedel üzerinden eski kiracı indirimi uygular.

Eski kiracı indiriminin uygulanması Yargıtay uygulamasında yerleşiktir. Buna karşılık indirim oranı kanunda düzenlenmemiştir ve oran konusunda içtihat birliği yoktur. Bazı kararlarda yüzde 5–20, bazı kararlarda yüzde 10–20 aralığı esas alınmıştır. Somut indirim oranı hâkim tarafından gerekçeli biçimde belirlenir.

Bilirkişi raporunda eski kiracılık durumu zaten dikkate alınmışsa mahkemenin aynı gerekçeyle ikinci kez indirim yapması hatalıdır. Doğru yöntem, bilirkişinin boş olarak yeniden kiralama bedelini belirlemesi ve eski kiracı indiriminin hâkim tarafından bir kez uygulanmasıdır.

Kira Tespit Davasından Önce İhtar Zorunlu mudur?

Davanın açılması için ihtar zorunlu değildir. İhtar, yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirleme bakımından önem taşır.

Sözleşmede kira bedelinin her yeni dönemde artırılacağına ilişkin bir hüküm yoksa kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı veya aynı süre içinde davayı açmalıdır. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir; ancak bildirimin içeriğinin ve kiracıya ulaştığı tarihin ispatı için noter ihtarnamesi güvenli yöntemdir.

Arabuluculuk başvurusunun tek başına TBK m. 345 anlamında yazılı ihtarın yerini tutup tutmadığı ve otuz günlük süre bakımından aynı sonucu doğurup doğurmadığı konusunda yerleşmiş bir Yargıtay içtihadı bulunmamaktadır; farklı görüşler mevcuttur. Bu nedenle arabuluculuk başvurusundan ayrı olarak, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim gönderilmelidir.

Yeni Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Uygulanır?

Yeni bedelin uygulanma tarihi TBK’nin 345. maddesine göre belirlenir:

Durum	Tespit Edilen Bedelin Başlangıcı
Sözleşmede artış hükmü var ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış	Yeni kira döneminin başlangıcı
Artış hükmü yok, dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmış	Yeni kira döneminin başlangıcı
Artış hükmü yok, kiracıya en az 30 gün önce yazılı bildirim ulaşmış ve dava izleyen yeni dönemin sonuna kadar açılmış	Bildirimi takip eden yeni kira döneminin başlangıcı
Artış hükmü yok; dava veya bildirim için 30 günlük süre korunmamış	Koşulları usulüne uygun biçimde sağlanan sonraki kira dönemi

Kararın yargılama devam ederken daha sonraki bir tarihte verilmesi başlangıç tarihini değiştirmez. TBK m. 345’teki koşullar korunmuşsa tespit edilen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Ancak kira farklarının icra yoluyla istenmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerekir.

Arabuluculuk Başvurusu ve Dava Süreci

1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Düzenleme 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır.

Arabuluculuğa başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasında zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. Ancak TBK m. 345’teki 30 günlük bildirim şartı ayrıca dikkate alınır.

Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Son tutanak eklenmemişse mahkeme, sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Bu sürede tutanak sunulmazsa yine davanın reddine karar verilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların tamamı bakımından uygulanır.

Yetkili mahkeme:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi veya

• Kira sözleşmesinin ifa yeri mahkemesidir.

  
  

Kira tespit davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi münhasır yetkili değildir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi  de yetkilidir. Kiralananın bulunduğu yer sözleşmenin ifa yeri niteliğindeyse o yer sulh hukuk mahkemesinde de dava açılır. Yetki kesin olmadığından, yetkisizlik itirazı cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir.

Delil ve Bilirkişi İncelemesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira tespit davasında tarafların dayandıkları emsal kira sözleşmelerinin örnekleri dosyaya sunulmalıdır. Kiralanan taşınmaz ile tarafların gösterdiği emsaller mümkün olduğu ölçüde tek tek incelenmeli ve her emsalin neden uygun veya uygun olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.

Bilirkişi incelemesi, taşınmazın keşif tarihindeki güncel değerine göre değil, tespiti istenen kira döneminin başlangıç tarihindeki durumuna göre yapılmalıdır. Raporda kira bedelinin brüt veya net olduğu; KDV, stopaj, aidat ve yan giderlerin bedele dâhil bulunup bulunmadığı açıkça gösterilmelidir.

Bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt kira bedeli ayrıca belirlenmelidir. Eski kiracı indirimi bu bedel üzerinden hâkim tarafından ve yalnızca bir kez uygulanmalıdır.

Kira tespit davası kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Tespiti istenen kira bedeli dava dilekçesinde açıkça gösterilmeli; fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak bilirkişi raporundan sonra talep ıslahla artırılmamalıdır. Bu esas Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E. 2017/2792, K. 2021/267 sayılı kararında kabul edilmiştir.

Kira Tespit Kararı ve Kira Farklarının Tahsili

Mahkemece verilen kira tespit kararı eda hükmü içermediğinden, karar kesinleşse dahi doğrudan ilamlı icra takibine konu edilmez. Kararla belirlenen kira bedeli ile kiracı tarafından ödenen bedel arasındaki fark, tespit kararının kesinleşmesiyle belirli ve muaccel hâle gelir. Kiraya veren, birikmiş kira farklarını genel haciz yoluyla ilamsız icra takibine veya ayrı bir alacak davasına konu eder. Kesinleşmiş kira tespit kararı, fark alacağının hukuki dayanağını ve miktarını belirleyen kesin delil niteliğindedir.

Kira farkı alacağına, ayrıca ihtar gönderilmesi gerekmeksizin, tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz işler.

Bu sonuç 12.11.1979 tarihli E. 1979/1, K. 1979/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, 09.11.2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı ve faiz yönünden 24.11.1995 tarihli E. 1994/2, K. 1995/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir.

Uygulamada Yapılan Önemli Hatalar

• Beş yıllık süreyi takvim yılına, taşınmazın satın alındığı tarihe veya sonradan yapılan her sözleşmenin tarihine göre hesaplamak.

• İlk beş yıl içinde doğrudan emsal ve rayiç kira bedeline göre tespit istemek.

• Tespiti istenen kira dönemini açıkça göstermemek.

• Talep edilen bedelin aylık veya yıllık, brüt veya net olduğunu; KDV, stopaj, aidat ve yan gider durumunu belirtmemek.

• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak.

• Arabuluculuk başvurusunun TBK m. 345 kapsamındaki yazılı ihtarın yerini kesin olarak tuttuğunu kabul etmek.

• TBK m. 345’teki otuz günlük süreyi ve sözleşmedeki artış hükmünü incelemeden geçmiş kira dönemine etkili tespit istemek.

• İnternet ilanlarını tek başına emsal kira sözleşmesi olarak kabul etmek.

• Bilirkişi incelemesini hedef kira döneminin başlangıç tarihine göre değil, keşif tarihindeki güncel değerlere göre yapmak.

• Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt kira bedelini ayrı olarak belirlememek.

• Eski kiracı indirimini bilirkişi ve mahkeme aşamalarında iki kez uygulamak.

• Davayı kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açmak ve bilirkişi raporundan sonra talebi ıslahla artırmak.

• Sonraki kira dönemlerini ıslah yoluyla mevcut davaya eklemek.

• Kesinleşmiş kira tespit kararını doğrudan ilamlı icra takibine koymak.

  
  

Sonuç

Sonuç olarak kira tespit davasında doğru kira döneminin belirlenmesi; beş yıllık sürenin, ihtar ve dava tarihlerinin, sözleşmedeki artış hükmünün, emsal kira bedellerinin ve eski kiracı indiriminin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu unsurlardan birinin hatalı belirlenmesi, davanın reddine veya tespit edilen bedelin hedeflenen kira döneminden itibaren uygulanamamasına yol açar. Bu sebeple her somut olayın bu genel kurallara göre ayrıca incelenmesi gerekir.