Kamulaştırma (İstimlak) ve Kamulaştırma Bedel Tespit Davası

Bir taşınmazın istimlak edileceğinin öğrenilmesiyle birlikte, mülk sahibi açısından iki temel mesele ortaya çıkar: Taşınmazın hangi gerekçeyle alındığı ve karşılığında ödenecek bedelin gerçek değerini karşılayıp karşılamadığı. Özellikle yıllardır elde tutulan bir arsa, tarımsal gelir sağlayan bir tarla veya üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz söz konusu olduğunda, idarenin sunduğu rakamın neye göre belirlendiği önem kazanır.

Kamulaştırma kararı alınmış olması, malikin idarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Bedelde anlaşma sağlanmadığında taşınmazın karşılığı mahkeme tarafından belirlenir. Ancak bu yargılamada gerçek değere ulaşılması; taşınmazın özelliklerinin doğru tespit edilmesine, uygun değerleme yönteminin uygulanmasına ve bilirkişi hesabındaki eksikliklerin ortaya konulmasına bağlıdır.

Bu yazıda kamulaştırma sürecini, bedel tespit ve tescil davasında malikin hukuki konumunu, bedelin nasıl hesaplanıp ödendiğini ve düşük belirlenen bedele karşı izlenecek yolları güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde ele alıyoruz.

Kamulaştırma Nedir?   

                                    

Kamulaştırma, diğer adıyla istimlak; Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazları kanuni usule uyarak ve gerçek karşılığını ödeyerek edinmesidir. Anayasa’nın 46. maddesine dayanan bu yetkinin nasıl kullanılacağı, esas olarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Kamulaştırmanın temelinde, kamu hizmeti için gereken taşınmazın edinilmesi bulunur. Yol, okul, hastane, baraj ve enerji tesisi yapımı bu ihtiyacın örnekleridir. Bununla birlikte, bir kamu hizmetinden söz edilmesi işlemi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Yetki, kamu yararı, usul ve bedel yönünden kanuni şartların yerine getirilmesi gerekir. Taşınmazın yalnızca bir bölümüne ihtiyaç duyuluyorsa kısmi kamulaştırma; mülkiyetin devri gerekmeksizin hizmetin yürütülmesi yeterliyse irtifak hakkı kurulması gündeme gelir.

Malikin rızası dışında gerçekleştirilen bu edinimin karşılığında gerçek bedelin ödenmesi, mülkiyet hakkının temel güvencesidir. Bu nedenle kamulaştırma bedeli, idarenin bütçesine veya malikin taşınmazı geçmişte hangi fiyata aldığına göre belirlenmez. Esas olan, taşınmazın kanuni değerleme ölçütlerine göre tespit edilen karşılığıdır. Bedelin peşin ve nakden ödenmesi kuraldır; taksitli ödeme yalnızca Anayasa ve Kanun’da sayılan istisnalarda uygulanır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

İdare, kamu hizmeti için gerekli taşınmazı ve edinilecek alanı belirleyerek süreci başlatır. Yeterli ödenek temin edilir, yetkili merciin kamu yararı kararı ve gerekli onaylar alınır. Yetkili idarece onaylanmış imar planında öngörülen bir hizmet için kamulaştırma yapılıyorsa ayrıca kamu yararı kararı alınması gerekmez. Örneğin planda okul alanı olarak ayrılan taşınmazın, bu okulu yapmak amacıyla kamulaştırılması bu kapsamdadır. İlgili bakanlıkça onaylanmış özel plan ve projelere dayanan hizmetlerde de aynı kural geçerlidir. Bu durumlarda yetkili organ, kamulaştırma işlemine başlanmasına karar verir.

Taşınmazın tapu kaydı, sınırları, yüzölçümü, malikleri ve adresleri araştırılır. Tapuya verilen kamulaştırma şerhi, işlemin başlatıldığını gösterir; mülkiyet bu şerhle idareye geçmez. Aynı şekilde, imar planında taşınmazın yol veya okul alanına ayrılması da kamulaştırmanın tamamlandığı anlamına gelmez.

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idare öncelikle Kanun’un 8. maddesindeki satın alma usulünü uygular. Kıymet takdir komisyonu teklif bedeli hesaplar, uzlaşma komisyonu malik ile pazarlık görüşmesini yürütür. Malik, kendisine gönderilen davet yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde görüşme için idareye başvurabilir. Ancak malikin görüşmeye katılma gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bu aşamada teklifin yalnızca toplam tutarına bakılması yeterli değildir. Kamulaştırılan alanın doğru hesaplanması, üzerindeki yapı ve ağaçların değerlendirilmesi, taşınmazın niteliğinin ve varsa kalan bölümdeki değer kaybının dikkate alınması gerekir. Teklife ilişkin karar, bu unsurlar incelendikten sonra verilmelidir.

Anlaşma sağlanırsa bedel ve devir iradesi tutanağa bağlanır. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve idare adına tescilin hukuki sebebidir. İdare, tutanak tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır ederek kanundaki tescil veya terkin işlemlerini tamamlar; bedel bu işlemden sonra ödenir. Kanun’un 8. maddesi uyarınca bu şekilde tamamlanan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Dolayısıyla anlaşma, bedeli sonradan yeniden tartışmaya açmak üzere yapılan geçici bir kabul değildir.

Anlaşma sağlanmadığında ise idare bedel tespit ve tescil davası açar. Mahkeme, idarenin teklifini üst sınır kabul etmez; taşınmazın gerçek karşılığını kanuni ölçütlerle araştırır.

Kamulaştırma Bedel Tespit Davası Süreci Nasıl İşler?

Davacı ve Davalı Kimdir, Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, satın alma usulüyle sonuç alınamaması hâlinde mahkemeye başvurma görevini idareye yükler. Bu sebeple davacı, kamulaştırmayı yapan idare; davalı, taşınmaz malikidir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse tüm maliklerin, malik vefat etmişse mirasçılarının davada taraf olarak yer alması gerekir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde ve basit yargılama usulüyle görülür. Mahkemece bedel ile taşınmazın idare adına tescili konusu birlikte değerlendirilir. Kamulaştırma işleminin iptali talebi ise idari yargının görev alanındadır. Bu ayrım önemlidir: Bedelin tespiti ile kamulaştırmanın hukuka aykırı olduğu iddiası farklı yargısal incelemeler gerektirir.

Dava Nasıl İlerler ve Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?

Mahkemenin gönderdiği tebligat, yalnızca duruşma gününü bildiren bir evrak değildir. Kanun’un 10. maddesi uyarınca, uyuşmazlığa ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerin tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirilmesi istenir. Kamulaştırma işleminin iptali için ise 14. maddede, açıklamalı davetiyenin tebliğinden; tebligat yerine ilan yapılan hâllerde ilandan itibaren otuz günlük süre öngörülmüştür.

Kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünerek iptal davası açan malik açısından temel mesele, bu dava sonuçlanmadan taşınmazının idareye geçmesini önlemektir. Anayasa Mahkemesinin E.2024/101, K.2024/232 ve E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararlarıyla, iptal davasının sonucunun beklenmesini ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınmasına bağlayan hükümler iptal edilmiştir. Malik, süresinde iptal davası açtığını asliye hukuk mahkemesine belgelemelidir. Bu bildirimle birlikte davanın sonucunun beklenmesini talep edilir. AYM kararlarının gerekçeleri ve kanunun iptal sonrasında kalan hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın idare adına tescilinden önce iptal davasının sonucunun beklenmesi gerektiği görüşündeyiz. Çünkü kamulaştırmanın hukuka uygunluğu henüz incelenirken mülkiyetin idareye geçirilmesi, malikin açtığı davayla elde etmek istediği korumayı zayıflatır.

Bu aşamada bedelde anlaşma sağlanmazsa keşif yapılır ve bilirkişi kurulu görevlendirilir. Değerlemede idarenin dava açtığı tarih esas alınır. Ancak hangi yöntemin uygulanacağı taşınmazın niteliğine bağlıdır: Arsa, tarım arazisi ve yapı aynı yöntemle değerlendirilmez.

Arsalarda emsal satış karşılaştırması yapılır. Bir satışın aynı mahallede gerçekleşmesi, tek başına uygun emsal olduğunu göstermez. Satış tarihi, konum, yüzölçümü, imar ve parsel durumu ile ulaşım gibi özellikler karşılaştırılır; farklılıkların değere etkisi açıklanır. Örneğin yapılaşma koşulları daha elverişli bir parsel ile kısıtlı bir parselin aynı metrekare değeri üzerinden ele alınması, hesabı hatalı hâle getirir. Satış ilanları da gerçekleşmiş ve belgelenmiş satışların yerini tutmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 30.05.2024 tarihli, E.2024/837, K.2024/6720 sayılı kararında, somut emsal incelemesi yapılmadan soyut ifadelerle arsa değeri belirlenmesini bozma nedeni saymıştır. Kararda emsallerin satış belgelerinin, imar ve kadastro bilgilerinin getirtilmesi; üstün ve eksik yönlerin oranlarıyla açıklanması gerektiği belirtilmiştir. Kararın ortaya koyduğu esas, hesaplanan rakamın hangi karşılaştırmayla elde edildiğinin denetlenmesidir.

Tarım arazilerinde, arazinin bulunduğu yer ve mevcut şartları altında olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır. Ekilecek ürünler, verim, satış fiyatı, üretim giderleri ve kapitalizasyon oranı bu hesabı belirler. Arazinin sulama imkânı veya yöredeki ürün düzeni yanlış değerlendirildiğinde, hesap kendi içinde tutarlı görünse dahi sonuç gerçek karşılığı yansıtmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.04.2026 tarihli, E.2025/114, K.2026/226 sayılı kararında, değerlendirme yılına ait resmî tarım verileri arasındaki çelişkilerin giderilmesini istemiştir. Başka dosyalarda kullanılan rakamların dayanakları açıklanmadan hesaba aktarılmasını yeterli görmemiştir. Bu yaklaşım, her taşınmaz için kullanılan verinin dosyada gösterilmesini gerektirir.

Yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı incelenir. Kamulaştırılan taşınmaza değer biçilirken, kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ile gelecekteki kullanım tasarılarından beklenen kâr hesaba katılmaz.

Kısmi kamulaştırmada ise taşınmazın malikte kalan bölümündeki değer değişimi ayrıca değerlendirilir. Kalan bölüm değer kaybetmişse bu kayıp kamulaştırılan bölümün bedeline eklenir. Örneğin yol bağlantısı bozulan veya biçimi nedeniyle tarımsal kullanımı güçleşen bölümdeki kaybın somut etkisi hesaplanır. Buna karşılık, kalan bölümün değerinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana gelmişse bu artış kamulaştırılan bölümün bedelinden indirilir. Kanun’un 12. maddesine göre bu indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşmaz. Kalan bölümdeki değer artışının bu şekilde hesaba yansıtılması, kamulaştırılan taşınmazın değerine projenin yaratacağı artışın eklenmemesinden ayrı bir kuraldır.

Kalan bölüm yararlanmaya elverişsiz hâle gelmişse malik, yalnızca değer kaybının karşılanmasını istemekle sınırlı değildir. Kanun’un 12. maddesi uyarınca, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamış olması şartıyla, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde idareye yazılı başvurarak kalan bölümün de kamulaştırılmasını ister. Bu şartlar gerçekleştiğinde idare, yararlanmaya elverişsiz kalan bölümü de kamulaştırmak zorundadır.

Bilirkişi raporuna karşı itirazın da bu esaslar üzerinden kurulması gerekir. “Taşınmazım daha değerlidir” ifadesi yerine; yanlış emsalin, eksik yapı ölçümünün, hatalı üretim giderinin veya hesaba katılmayan değer kaybının gösterilmesi gerekir. Böylece mahkemenin ek rapor ya da yeni bilirkişi incelemesiyle gidermesi gereken eksiklik belirginleşir. Hükmedilecek bedeli belirleyen hâkimdir; bilirkişi raporu diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Hükmedilen Bedel Nasıl Tahsil Edilir?

Kanun’un 10. Maddesine göre, bedel tescilden önce bankaya yatırılır. Mahkeme, belirlediği tutarın gösterilen hesaba yatırılması ve makbuzun sunulması için idareye on beş gün süre verir. Gerekli hâllerde bir defalık süre uzatımı yapılır. Ancak uygulama bu sürenin birden fazla kez uzatılması da söz konusudur. Depo işlemi tamamlandıktan sonra tescile ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir; karar bankaya ve tapu müdürlüğüne bildirilir.

Hak sahipliğine veya ödemeye ilişkin ayrı bir hukuki engel bulunmadığında malik, mahkemenin bildirimi üzerine bedeli bankadan alır. Bedelin tahsili için istinaf ve temyiz incelemelerinin tamamlanması beklenmez. İdarenin takdir ettiği tutarı aşan kısmın kesinleşmeye kadar bloke edilmesini öngören düzenleme, Anayasa Mahkemesinin 16.07.2020 tarihli, E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Hak sahibi belirlenememişse bedel, ileride hak sahibine ödenmek üzere korunur ve nemalandırılır.

Bedelin bankadan alınması, tek başına düşük bedele karşı başvuru hakkından vazgeçildiği anlamına gelmez. Buna karşılık, kanun yolu incelemesinde tutar azaltılırsa fazla ödeme geri istenir. Kanuna göre, ilk ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki dönem için faiz alınmamalıdır.

Faiz de gerçek karşılığın korunmasının bir parçasıdır. Bedel dava tarihindeki değer üzerinden belirlenirken ödemenin daha sonra yapılması, geçen sürenin hesaba katılmasını gerektirir. Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2026 tarihli, E.2025/114, K.2026/226 sayılı kararında; henüz kesinleşmemiş davada, fark bedele dava tarihinden karar tarihine kadar malikin ayrıca talebi aranmaksızın kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin işletilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Hükmedilen Bedel Düşük Bulunursa Kişi Ne Yapabilir?

Mahkemenin verdiği kararın tescile ilişkin kısmı, 9 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte olan düzenlemeye göre kesindir; bedele ilişkin kısmına karşı kanun yolu açıktır. Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi, 12.02.2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla “Tescil hükmü kesin olup…” ibaresini iptal etmiştir. 21 Mayıs 2026’da yayımlanan bu kararın iptal hükmü, dokuz aylık erteleme süresinin sonunda 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. Bu nedenle tescil yönünden kanun yolu değerlendirilirken söz konusu yürürlük tarihi de dikkate alınmalıdır. Mülkiyetin idareye geçmiş olması, bedel üzerindeki uyuşmazlığın da sona erdiği anlamına gelmez. Malikin izlediği yol, mevcut davada bedelin düzeltilmesini istemektir; Kanun’un 10. maddesine göre verilen karardan sonra aynı bedel için ayrıca bir “kamulaştırma bedel artırım davası” açılmaz. Eski mevzuata tabi bedel artırım davaları bu sistemden ayrıdır.

Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurulur. Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalarda istinaf parasal sınırı, Anayasa Mahkemesinin E.2021/34, K.2022/21 sayılı iptal kararı nedeniyle uygulanmaz. Dilekçede yalnızca istenen tutar değil, hükmün neden hatalı olduğu açıklanmalıdır. Uygun olmayan emsalin esas alınması, rapora yönelik somut itirazın karşılanmaması veya kalan bölümdeki kaybın araştırılmaması, bu incelemenin başlıca konularıdır.

Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz yolu açıksa tebliğden itibaren iki hafta içinde Yargıtaya başvurulur. Temyiz imkânı değerlendirilirken yalnızca hükmedilen toplam bedele bakılmaz; bölge adliye mahkemesinin ilk derece kararını değiştirip değiştirmediği ve değişikliğin tutarı da önem taşır. 7589 sayılı Kanun’la HMK m.362’ye eklenen üçüncü fıkra, istinaf başvurusunun kısmen veya tamamen kabul edilerek yeniden hüküm kurulduğu durumlar için özel temyiz koşulları getirmiştir. Bu nedenle kararın niteliği, ilgili parasal sınırlar ve geçiş hükümleri birlikte incelenmelidir. Ayrıca kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında parasal temyiz sınırını kaldıran E.2025/124, K.2025/203 sayılı Anayasa Mahkemesi kararının iptal hükmü 20 Ekim 2026’da yürürlüğe girecektir. 9 Eylül 2026 itibarıyla bu hüküm henüz yürürlükte değildir.

Sonuç

Kamulaştırmada mülkiyet hakkının korunması, taşınmazın devri karşılığında herhangi bir bedel ödenmesiyle sağlanmış olmaz. Bedelin, taşınmazın hukuki ve fiilî özelliklerini doğru yansıtan bir incelemeye dayanması gerekir. Malikin yalnızca sonuçta açıklanan rakama odaklanması, o rakamı oluşturan yanlış kabullerin gözden kaçmasına yol açar.

Bu nedenle anlaşma tutanağı imzalanmadan önce teklifin dayanakları; dava sırasında değerleme yöntemi ve bilirkişi verileri; karar sonrasında ise ödeme, faiz ve kanun yolu koşulları birlikte değerlendirilmelidir. Kamulaştırma dosyasındaki hukuki çalışma, taşınmazın gerçek karşılığını somut belgelerle ortaya koymak ve bu karşılığın tahsilini sağlayan süreci eksiksiz takip etmek üzerine kurulmalıdır.